消费者信心不足 市场份额难提高

　　记者调查发现，国家建设部门早在2005年就颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对市场上不断增多的精装修房作出了一定的行业性规范。另外，从市场对精装修房的消费预期看，精装修房正在进入加速发展时期，房地产市场上的毛坯房和精装修房比例正在发生结构性变化。

　　南京和苏州是江苏房地产市场的一线城市，房地产市场的成熟度相对较高，但从统计数字不难发现，体现市场成熟度重要指标之一的精装修房的市场份额却仍然不高：苏州精装修房比例不足整个房源的15%，南京只有10%左右。

　　记者随机采访一些购房者，他们大多认为精装修房是市场的必然方向，也认为精装修房能够使自己省时省力，免去与装修市场打交道的烦恼，另外，传统的毛坯房装修经常是大改大拆，浪费很大。大家的普遍心态是愿意购买信得过的精装修房，但关键是对精装修房的品质信心不足，突出表现在担心开发商为了赚取更多的利润借精装修提高房价，而不是真正走精装修路线。也有一些人认为精装修房的风格与自己的审美标准相冲突。

　　多方意见分歧使市场遭遇政策尴尬

　　苏州是个时尚感较强的城市，房地产领域的流行概念多一些，精装修房屋比例较一般城市高，但跟成熟市场相比还有很大距离。苏州工业园区目前就遇到这样一个政策尴尬。今年2月底，工业园区相关部门规定，今后精装房比例将不低于50%，高层、超高层商品住宅原则上全部推行精装修，理由是国家建设部门大力倡导建设精装修房，目的是体现节约和环保的原则。这一规定在市场中引起了很大反响，特别是房地产商和消费者都有不同的看法。

　　开发商的态度分成支持和反对两类：以万科、中海等为代表的成熟型品牌开发商支持新规。他们认为这是成熟市场必须走的一条路，毛坯房应该逐步缩小房源比例，精装修房应成为市场的主体。这些房地产企业已经在精装修上形成了一定的风格，市场的热捧给了他们继续扩大规模的信心。比如万科在苏州新区的金色家园，由几幢高层和多幢连排别墅构成的近2万平方米面积住房，目前已销售一空，全部为精装修房源，高层售价在1.5万元/平方米左右。据这个楼盘的销售部负责人介绍，前来购买的消费者大多对精装修房持支持的态度。

　　相对大房产商而言，一些中小开发商明显反对工业园区的新规，他们的理由有两点：一是中下等消费能力的购房者难以承受精装修房的高房价，因此市场购买力难以消化50%精装修房的供应量；二是中小开发商资金普遍紧张，精装修房要支付的成本很大，中小开发商难以承担开发成本。

　　相关中介机构的调查显示，80%的受访者明确表示放弃购买精装修房屋。他们普遍认为目前的精装修房质量难有保障，另外价格偏高难以接受。

　　精装修房尚需迈过“三道坎”

　　精装修房要真正成为市场的主角，还有三道坎要跨越。

　　第一道坎是价格。从南京、苏州等城市的市场价格来看，精装修房的价格多在8000元到1.5万元/平方米之间，南京市部分精装修房的售价超过2万元/平方米，苏州的精装修房一般在1万元上下。精装修房的裸房价和装修价构成比例不等，装修价一般在每平方米1000元至4000元不等。一般小区档次越高，装修价格占总房款的比例就越高。消费者普遍认为装修价格构成比例过大。苏州、南京两市的抽样调查显示，超过半数的人群接受精装修房比毛坯房高出800元至1000元/平方米，这表明大多数消费者认为花在装修部分的费用在1000元/平方米左右属于正常范围。因此，装修价格直接影响到消费者对精装修房的消费心理。

　　第二道坎是质量。精装修房从市场一推出就被一些消费者看成是开发商玩的赚钱把戏，认为开发商在装修材料选取上会做很多文章，往往是中看不中用，甚至少数楼盘以次充好、以假充真来欺骗消费者。事实上精装修房在交付使用后的投诉率的确比较高。江苏省消费者协会统计分析，精装修房消费者的投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等方面。质量已成为困扰精装修房市场进一步发展的一大障碍。浙江省的一项调查显示，在已购精装修房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。记者调查发现，一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心，采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑，但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道，所以难以做到真正放心。

　　精装修房还有一个问题是，一些楼盘整幢楼的装修风格全部一样，难以满足消费者对个性化装修的要求。

　　第三道坎是规范。我国精装修房市场起步较晚，与国外精装修房达到70%以上的市场份额相比，国内的精装修房才刚刚兴起。这个阶段的市场特征是，缺乏严格的行业标准和行业诚信自律，缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。此外，对精装修房的验房和毛坯房完全不同，目前还缺乏精装修房的验房标准，消费者简单以合同约定来验房，缺少科学判断的依据。业内人士认为，精装修房必须注重对细节的追求，细分消费群体，根据特定群体的消费习惯和欣赏习惯来确定标准。

　　专业人士普遍认为，提供精装修房已经成为住宅产业化中的一个重要方向。近年来相关引导性政策陆续发布，精装修房在推进产品标准化、供应系列化、施工装配化、服务定制化的过程，将彻底改变行业状况，以节能、环保为核心营建人居环境必将成主流声音。目前国家的政策标准还相对比较简单，需要出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准，以保证市场的健康发展。

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