青岛保税区是沿黄河流域九省区唯一的保税区，面积仅 2.5平方公里。随着区域经济的不断发展，面对“项目多、土地少”，土地资源极度匮乏、发展空间遭遇瓶颈的现实，青岛保税区创新土地资源配置模式，在现有的土地上做足文章，通过采取多种方式、多种措施，科学合理开发利用土地，实现了土地资源效益最大化，促进了区域经济又好又快发展，走出了一条适合保税区的科学发展道路。

　　理清思路　科学决策拓展区域发展空间

　　多年来，青岛保税区本着“坚持原则、适度灵活”原则，遵循“空间发展、增值发展、立体发展、辐射发展”的思路，经过反复探索，找到了突破空间不足瓶颈的有效途径，较好地处理了快速发展过程中土地与招商之间的矛盾。

　　一是开展区区联动。通过“区港联动、区区联动”等创新的发展模式开拓出新的发展空间，产生了较好的社会效益和经济效益。积极争创设立保税港区，以提升青岛在环渤海区域中竞争东北亚国际航运中心的能力。

　　二是建设高端市场。近年来，青岛保税区先后建立了橡胶、棉花、矿权三大交易市场。其中，橡胶市场首创“美元挂牌、保税交易”模式，是国内第一家进口橡胶交易市场，棉花市场是国内第一家进口棉交易市场，矿权矿产品交易所是国内唯一的矿权矿产品市场。这种虚拟市场，用地空间小，产生效益大，三大市场占用土地面积不到 10亩，现已发展会员11000 多家，年交易额近 300亿元。除了这三个主要市场，青岛保税区还将建立农产品市场、建材市场、铁矿砂市场等，进一步通过市场体系建设拓展青岛保税区的发展空间。同时虚拟经济和市场群建设，填补了山东省市场建设只有有形市场，没有无形市场的空白。

　　统筹安排　合理规划提高土地利用效率

　　按照科学发展的要求，保税区坚持规划先导，不断完善区域规划体系。先期完成了《青岛保税区发展战略规划》、《青岛保税区总体规划》及《青岛保税区及周边控制性详细规划》编制工作； 2006年围绕实施“区港联动”，向自由贸易区转型的发展思路，编制了《青岛保税区土地利用总体规划》，在此基础上，又编制了《青岛保税物流园区控制性详规》和《保税港发展战略规划研究》；为创造更加宜人的投资环境，编制了《青岛保税区硬环境建设示范实施方案》 和《 青岛保税区文化建设发展纲要》 。 一系列的规划形成了保税区科学发展的规划体系，为青岛保税区快速发展提供了科学保障，也保证了区域开发建设合理性和经济性。

　　为确保规划落到实处，保税区制定了《加强保税区城市规划建设管理的实施意见》，对项目用地、规划、建设、环保及投资强度等方面进行了严格规范，做到规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋，确立了“适度超前、滚动开发”的原则和“先规划、后建设”的开发建设时序。重点把好土地审批关，严格土地用途管制，制定了工业用地最低投资强度 280 万元/亩、容积率不小于 0.7、主体建筑高度不低于 12 米，层数2层以上等硬性控制指标，由此有效提高了土地利用效率。目前，保税区工业用地容积率达 0.9以上。

　　择商选资　优化布局提高项目准入门槛

　　在招商引资工作中，保税区本着既有利于项目引进，又有利于土地节约集约利用的双赢原则，严格对入区项目进行筛选。成立了“项目评审委员会”，量化项目综合指标，评定入区项目质量，采用集体决策的方式决定土地的开发利用。对申请用地项目从产业布局、投资规模、科技含量、税收、环境保护等方面进行严格审查，重点引进对保税区发展形成支柱产业的项目，国家鼓励扶持的朝阳产业和高新技术项目，重点引进世界 500强企业、世界知名跨国公司、投资规模达到2000 万元人民币或 300 万美元以上的项目，不符合要求的项目坚决不引进。目前，高科技含量企业占入区项目的 60%以上，过千万美元项目48个。

　　保税区区域面积虽小，但通过制定《保税区功能园区建设实施意见》，将整个区域按照产业集聚的原则，分为仓储物流区、生产加工区、行政服务商品展示三大区域。通过分类招商，集中布局，逐步形成了以现代物流、要素市场、高新技术为主导，以电子制造、食品加工、贵金属加工为骨干的特色产业集群，大大提升了单位面积土地的投入产出率。其中，韩国贵金属加工园已经成为中国北方贵金属加工基地，形成了“南有深圳沙头角、北有青岛保税区”的中国贵金属加工新格局。

　　内部挖潜　零地招商盘活存量建设用地

　　截至 2003年，青岛保税区的土地已基本开发完毕，由于没有新增用地，保税区的发展空间受到限制。面对土地匮乏瓶颈，青岛保税区整合现有土地资源，挖掘土地利用空间。

　　一是通过内部挖潜，支持鼓励区内企业在不增加用地面积的条件下增资扩股，或采取项目嫁接淘汰高耗能、效益差、工艺装备性能落后、土地利用率低的项目等方式，优化区域经济结构，转变经济增长方式，促进区内企业的产业升级，这样无形扩大了土地利用空间。截至 2007 年，青岛保税区有 73家企业增资8357万美元，有 13家企业通过项目嫁接实现了产业升级。

　　二是采取“零增地”的招商方式，充分利用区内现有的厂房，发展“楼宇经济”，解决土地供应不足的难题。通过制定《关于保税区通用厂房建设的实施意见》，鼓励引导企业投资建设一批以2-4层为主、面积在 4000-10000 平方米之间的标准厂房，作为招商引资的重要平台。对投资规模小于600 万元的项目只提供这些厂房，而不提供土地，目前已引进项目85个。

　　完善制度　强化监管合理利用土地资源

　　土地能否真正得到充分合理利用，后期管理是关键。青岛保税区为确保不让土地荒废在企业手中，采取多种措施，狠抓土地批后监管。

　　一是建立“项目跟踪卡”制度。俗称“土地户口”，实行“户籍化”管理，对区内所有用地项目按宗建立信息卡，对每一宗土地实行动态跟踪管理，及时掌握项目进展情况，定期更新卡片内容，做到“一卡制”监管，增强了土地批后监督管理力度。

　　二是建立项目建设全程监督制度。在签订土地出让合同的同时，签订《项目建设推进协议书》，对土地利用要求、项目投资强度、规划建筑设计、开工(竣工)时限作了详细约定，并定期到项目工地进行监督检查，督促企业严格按照约定执行，避免用地单位囤地、晒地，做到了事前约定、事中督促、事后检查。近年来，督促项目按计划开工面积累计30万平方米，确保土地资源及时有效开发利用。

　　通过采取以上措施和做法，使保税区有限的土地利用空间得到了最大程度地释放。目前，已投产的生产性项目用地每亩投资强度和产出分别高达 431.8 万元和 789.9万元，产生了在 2.5平方公里的土地上聚集着4200多家企业的奇迹，成为山东省投资强度最密集的区域，也是全国开放区域资金密集度和单位效益较高的地区。

　　据统计，自2000年至 2007年，青岛保税区累计向国家上缴财政收入 85.6亿元，实现工业总产值近400亿元，实现进出口总额 130.5亿美元。

　　青岛保税区土地利用的做法和经验，得到了国家有关部委的充分肯定，认为节约集约用地“在青岛保税区得到了淋漓尽致的体现”，在 2.5平方公里的弹丸之地“ 创造出这样辉煌的业绩，其科学理念与措施值得研究”。