“绿色地产、建筑文化” 万里行启动仪式暨“品牌地产、和谐中国”主题论坛将于2006年6月14日在北京国际贸易中心展览大厅举行。本次活动的主办方是全国工商联房地产商会，由全国工商联房地产商会传媒中心、北京精瑞联合技术工程咨询有限责任公司、《中国不动产》杂志承办，中美可持续发展中心、国家环保总局环境认证中心、中国土地学会、全国房地产设计联盟、东中西部区域发展和改革研究院协办。新浪房产全程跟踪本次论坛，以下为论坛下半场：

　　主持人：各位嘉宾、各位代表下午会议现在正式开始。因为变化很快，我们计划赶不上变化，原来按我们大会的策划，我们是请了很多专题的嘉宾来演讲，由于天气的问题、交通的问题，也由于方方面面的原因，本来是预先请到的嘉宾，大家期待的嘉宾没有到场，有几位没有到场，其他的主要嘉宾还有。没有关系，也难不倒今天下午的主题论坛，我们临时有一个变化，我们原来是下午准备了两场，一场是城市运营的，还有一场是继上午的绿色生态与建筑文化这方面论坛，但是由于有几位嘉宾没有到，但是我想我们这场论坛照样还会丰富多彩。

　　我们临时变化一下，把两场并为一场，这场我相信我们今天所有到场的，而且能够参加这个论坛的嘉宾，他们仍然是讲的很精彩，我们仍然还是以城市运营为主，但是我想城市运营其中也包括了，既然有城市，就要有绿色生态，有生态就要有我们的建筑，有建筑就要有我们的文化，把这几方面的嘉宾请到一起，我们的主持仍然是我们请到的，担任这场主持的是我们国际注册商业房地产投资师协会中国管理中心主任梁蓓女士，同时也是中国对外经贸大学的教授，下面有请梁蓓教授到主席台来。

　　参加这场对话的，有我们商会前任轮值主席副会长华远地产董事长任志强先生。有请任总上台，第二位嘉宾是我们清华大学建筑学院教授，也是绿色建筑设计工程中心的副主任，也是我们商灰绿色生态方面的专家，同时也是一位资深的建筑师袁镔教授。第三位是美国欧文斯科宁建筑节能系统总经理顾秾先生，下面一位是北京天鸿圆方的总经理蔡放先生。

　　主持人：大家下午好！很荣幸被商会指派专题的主持，刚才刘秘书长已经向大家介绍了，今天下午参加对话的嘉宾，他们的背景应该是我们行业的产业链每个环节上，刚才通过刘秘书长的介绍，公司的机构大家应该很熟悉。今天下午的专题，应该是在大的主题下，品牌地产和建筑文化万里行。应该说房地产行业从建筑一栋楼到成片开发，到城市运营，经过很漫长的阶段，但是这个阶段当中，每一次都是有机遇有创新，也有困难，也有英雄，在我们今天在座的这些嘉宾，应该说都是无愧于这个时代。首先请任志强任总，作为我们房地产界的英雄，我自己个人始终这样认为任总是我们房地产界的英雄，来给大家介绍一下，在这样一个新的宏观形势下，特别是土地合理使用节约使用，特别是城市可持续，它是占主要的，在大城市当中，占的比较多一些，欧洲也是这样，基本上以绿色住宅为主，这个发展和这个国家的国情有关系，我们国家土地资源将来城市化以后，土地资源是非常大的问题，再加上像我们国家，在欧洲国家，在发展生产住宅国家当中，木材就是很好的材料，在建设当中大量的使用，我们国家就用不起，我们国家到目前这几年大量种树，大量绿化以后，目前绿化森林覆盖率只达到18%多，今年好象又提高了一点，而且森林的绿化率覆盖，由于人工造林，森林的质量也是比较差，这个都是我们国家的国情，比如粘土砖我们国家禁止使用，另外是土地，一年大概十多万亩地消耗掉，这是我们国家的国情。

　　再加上我们国家经济发展很不平衡，很多欧洲国家，北欧、德国、荷兰国家国土面积比较小，整个国家自然气侯相对都在寒冷地带区，或者都在严寒地带区，我们国家自然气侯比较复杂，资源条件也差很多，所以这种情况下，我们国家不能采取一刀切的办法解决所有问题，我们国家发展绿色生态住宅，相比较形式多元化，而且要更复杂一些。

　　另外，我们国家经济发展水平差异太大，像上海、北京几个大城市，现在人均GDP已经很高了，可以达到中等偏下，有的到三千多美元，四千多美元，在落后地区还是很差的。所以经济发展水平，对住宅包括建筑发展也会处于不同的要求。这个就是我们国家在建筑发展方面带来的问题。

　　总的来看，我们国家和发达国家相比较，大致我们比如说生态住宅，绿色住宅，欧洲国家从80年代就开始研究，慢慢到比较大面积用，他们走了比较长的路了。 大规模用太阳能做采暖实验都做了很多的研究，我们国家严格来说，从2000年到2001年才开始起步，才推广，这里工商联发展方面自己的一些想法和他的一些体验，有请任总。

　　任志强：通知我说这个演讲论坛题目是关于土地可持续利用的问题，我想国务院六条文件里，对中国的土地问题说的非常清楚了。我们面临着人多地少的问题。几乎所有的经济学家都认为，中国在经济高速发展中面临的最大问题就是资源矛盾。很多经济学家说我们用多少钢，用多少水泥，用多少煤、油、电等等。

　　中国是全世界可能人口最多的国家，我们国土面积和我们所占有的资源实际上相对贫乏的，当然这个贫乏以后，也包括了人均土地的使用面积矛盾。在世界各个国家处于一千到三千美元阶段的时候，几乎所有的国家都面临同一个矛盾，就是国土和人口资源之间不匹配的矛盾。但是大部分现在是市场经济，或者相对发达的国家，在解决这种矛盾的时候，都用了一种比较巧妙的办法，就是战争。

　　在本国解决不了相对矛盾的时候，就是掠夺，到别的国家去发动战争，通过掠夺的方式来解决自身矛盾问题。同时，掠夺过程中，还包括一个重要的步骤就是移民，把自己本国人口和资源的矛盾，用减少人口的办法，把人口轰到别的国家去，通过移民来减少本国资源矛盾。这个在我们过去人类发展史当中，可以非常典型的看到，有很多很多的案例。比如日本，日本在37年发动对中国的战争的时候，实际上年钢产量只有300万吨，到中国以后提出一个重要任务大量掠夺中国资源，包括木头，我们东北各种森林资源，也包括煤炭，还包括电力。一直到60年代末期，美国海岸线几个大钢厂，用的仍然是中国抗日战争时期运往日本的煤。继续在海里不断地捞，证明了这样的历史发展，在很多世界发达国家遇到同样的矛盾，是用另外一种方式解决的。

　　现在的世界格局比较稳定了，我们没有能力也没有条件用这种方式或者其他发达国家已经走过的路去解决我们所面临的资源矛盾问题。在和平的基础上，中国不可能用扩张和掠夺的方式来解决这些问题，中国的历史上除了成吉思汗以外，完全用长城封锁住自己，从来不到外面去掠夺，拼命用吞噬自己内在资源去解决相互之间的矛盾。从现在看，为了解决这样的矛盾，我们用经济的办法，到其他国家去购买石油资源、矿产资源等等，经济方面的矛盾，到其他国家去购买来解决和分摊，但是土地资源是无法解决的。

　　美国几乎没有什么土著民族，真正土著民族是印第安人，大量的靠移民。而这些移民都是欧洲其他国家到美国去的，通过这样解决了土地问题。像加拿大每增加一个移民会给1200英亩土地，你可以自由耕种。当然还有澳大利亚，它的土地资源和人口也是不完全匹配的，土地资源丰富到足可以让更多的人进入到澳大利亚去。但是中国恰恰相反，除非中国把一半的人口转移到其他国家去，否则永远会存在我们目前已经遇到的土地利用的矛盾。这是已经被固定下来的一个格局，这个格局在我们国六条的文件中特别要强调。大家都在怀疑这次九个部委里提出的小户型等等，其中一个原因可能就是因为我们存在着土地资源和人口之间的矛盾。是不是没有办法解决呢？我倒没有觉得完全没有办法去解决。我们国土资源部面临的第一个压力就是必须保证18亿亩的农田，如果没有这18亿亩的农田，可能就会影响到我们的粮食危机问题，毕竟我们有这么多的人口。

　　同时在能源高度价格上升的时候，比如石油已经到70多美元一桶，可能下一步就是用粮食做燃料，粮食燃料就需要更多的耕地解决粮食的问题，粮食不仅仅用于吃，而且用于其他的工业产和用于必要解决能源的一些条件。这样就涉及到农用土地的保护提到了首位，更为严重了。

　　也许这个问题，我们的农民会比我们的城市人更聪明。既使当塑料大棚，我们开汽车出城的时候，会看到满地里都是塑料大棚，塑料大棚的概念是把一亩地一年的耕种期变成一年四亩地的耕种期，假定所有土地都变成一年耕种四季，那我们的18亿亩，就变成了四倍的土地了。实际上我们可能不需要用这么多的土地解决粮食问题，但是现在农业技术还很落后，还不能保证年年亩产量提升，亩产量每提升一百公斤，土地大概可以减少1/4，因为我们的总量很大，假定我们的亩产可以提高300或者500公斤的话，我们土地实际上够用了。全国可用土地只占到14%，就是80%多的土地不能耕种，这样就提出新的问题，能不能不用耕地。城市现在是多少呢？昨天国土资源部已经公布两个数字，一个是全国城市用地现在大概是5600万亩，相当于多少呢？相当于全国国土面积的0.3%，这个是非常小的。但是农民占多少呢？2.6亿亩，这个是城市现在所占用土地的五倍。所以我们提出新农村建设。如果中央的新农村建设能把农民占用的居住土地能大大减少，我们加上流动人口将近7亿人口，按这样比例计算，全国用1%土地就足够了。这是必须用发展农业或者缩小农民占地来腾出更多的城市需要用地解决方式之一。

　　第二，可能就是把中国城市现有的，转移到需要开发的地方。这个可能是传统文化决定的，在传统文化中，大部分是官府决定的，有了战争需要，有了中央管理需要，才形成了城市，到国外来看，大部分城市以交易或者市场而形成的主体，这个差别就是我们地方政府常常危急于自己的城市局部，然后向扩张，向摊大饼一样，我们可以想像，把北京市政府搬到通县区，通县就可以成为利用的地方，假如再扩大一些，搬到涿县区，这样涿县又可以开发。我们已经知道，青岛市是因为把市政府首先搬了，搬到东海岸，所以整个城市向东发展的速度非常快，而且整个东部地区已经超过了老城市的繁荣。上海把经济重点放在浦东，所以形成浦东新热点，外高强完了，又形成张江的新热点，城市土地不是没有了，而是很多不具备利用条件的。地方政府都在就近把去原来城市最中心边缘的农民土地被征了，这不是一个好的办法。

　　第三，利用我们的山地，假定到国外看看就会发现，大部分的城市并不是把城市建在了平原上，现在我们存在的最大问题，也是和传统文化有关。都建在平原上，把最可利用的农用地变成了城市用地，亩产最高，条件最好的农用地变成了城市用地。很多人去过温哥华，因为那儿有绿化，有环保，但是这个山被充分利用起来，解决了城市土地利用问题和扩张问题，如果从意大利，从米兰开始沿着东海岸线向法国前进，我们会发现几乎所有的工业都在山沟沟里，几乎所有的城市都分布在这条海岸线的山上。摩纳哥聚集了全世界最富有的财富。可能70平米的房子要300万欧元，这个岸边上的山地国家，连王宫都建在山上，会这么值钱，是因为它的税收条件和安全保护机制等等方面，吸引了全世界最富有的人到摩纳哥去买房子，一个出租车司机月薪可能就得超过7千，6千欧元，这个收入水平应该说比中国的一个高级白领收入还要高，也恰恰因为这个地方聚集了世界的财富，有一个经济增长点来解决这个问题。这一条大概一千多公里的海岸线，还可以再延长一些，整个东海岸线里基本上都是山区，但是我们除了重庆以外，是因为蒋介石躲避日本军国侵略，不得不转移到重庆去，没有多少真正把城市或者可利用的土地，非农用地变成可利用土地，也恰恰是因为我们这几项都没有做到，山上自然条件可能相对好一些，但是行政条件差。比如配套供应，水、电、路、防灾设施等等都不配套。

　　我们更多的城市只希望花少量的钱把大量的土地资源变成可以升值的产品，这样必然产生一个矛盾，真正不可再生的土地资源被大量的浪费掉了，不该浪费的浪费了，该利用的没有利用起来。这样就一个城市常常觉得我的土地会紧缺，从紧缺变成稀缺，从稀缺变成垄断性的稀有产品，这样土地的价值，就会一路的攀升，并且影响到房屋的价值和影响到居民的购买居住能力。所以，从整体上来看，如何应用我们土地资源问题，不能仅仅从这个区域有多少土地来解决，而是需要从经济的支撑点来考虑城市的扩张和城市的发展问题。

　　实际上，在我们中国的人均城市用地每平方公里人口密度是很低的，比如北京按16000平方公里计算，每平方公里只有600多人。这在全世界来说，所有的首都里，人口密度是最低的，人口密度最高的是石家庄，大概每平方公里4000人，上海是2700多人，北京如果按人均每平方公里密度来计算，可利用的土地还很多，或者跟这些城市相比，我们最多在世界上算成低密度，或者刚刚够中密度的一个城市，并不是我们没有土地，但是我们城市规划条件或者其他的条件没有充分的把它利用起来。比如西部山区，大家认为是盖别墅，一些居住最好的地区，但是实际上，它被列入风景区，风景区里很多认为是不能被居住的。但是如果把居住的条件，比如我们提到的绿化和自然保护相结合的话，实际上这些山区完全可以居住，或者充分利用起来居住大量的人口，就需要城市的配套条件和经济支撑能力做转移，或者说，要重新的寻找一些可以支撑城市发展的条件。

　　我们在城市规划中，比如用了天通苑、回龙观这样大量的住宅区。但是它的问题恰恰是在于它没有经济增长点，不能解决就业问题和其他的配套问题。这样人们就永远会在马路上跑，早上跑出去，晚上跑回来。而我刚才说的，整个从意大利到法国的东海岸线上，有无数的国家和城市，都是用这样的方式解决了。比如说它很多花卉的养殖基地，在全世界卖花卉都是在山沟沟里，在山上搭的大棚，常年养殖花卉，这个地方因为有经济支撑，就变成了中等城镇，发展的越快。大家看世界杯，你们看德国世界杯举办的城市，有多少是30万以上的人口，大部分其实都没有，都是10万左右人口的城市，在举办世界杯。为什么？就是因为它有这样一个经济支撑点，作为城市的起源，来带动这些小城市的产生，这些小城市由于配套和其他条件很充足，所以可以举办世界杯，因此把这些小城镇变成人均GDP比现在的大城市人均GDP还要高，如果能把这些问题解决，也许我们的土地不再变成紧缺资源，也许各种宏观调控的政策就会改一个思路或者换一个方向去做新的努力，谢谢！

　　主持人：谢谢任总！大家从任总的发言当中，大家知道了，城市人口规模和它相匹配的土地可使用的面积之间的关系。我想接着任总的发言，讲几句感受。在这次十一五规划当中，特别的提出来五个实施。就是叫做统筹区域发展，统筹经济与社会，统筹人类与自然还有统筹城乡。在这个过程当中，我们提出另一方面的思考，城市到底应该怎样的定位和规划呢？刚才任总提到了法国、意大利、提到了摩纳哥，提到了德国世界杯的赛场，其实还有太多的城市可以借鉴给大家，比如大家都知道瑞士这个国家的人口不足500万，但是耳熟能详它有很多的非常中心，日内瓦它是著名的联合国很多机构的所在地，是著名的国际会议中心，苏黎士是欧洲非常重要的金融中心，洛桑是奥林匹克发祥地，也是一个体育城，卢恩是著名的教育圣地，很多中国的学生到那里学习酒店管理，还有非常著名的达沃斯它的人口相当少，但是只用冬天最冷的一个月就赚来一年的钱，世界著名的竞争力报告也法院于此，现任部长级的会议，这么高规格的会议都在于此，今天土地节约使用，十一五规划提出新的要求，给了城市运营的土地主也就是城市运营的政府和在土地上做建筑设计的这些英雄们一个很好调整自己发展的空间。

　　今天在我们对话在座的有几位嘉宾，他们特别是为在城市的土地上，做雕塑的一些设计者。我们接着下来想请清华大学的袁教授给我们介绍一下清华大学这样一个著名学府，在新的一轮经济增长，城市发展过程当中，在建筑设计和绿色建筑方面的理念有一些什么样的国际经验，给我们大家分享。有请！

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