主持人：谢谢蔡总，房地产开发和城市运营，应该是有一个非常好的焦点，不管是刚才任总提到的，在离城市最近的郊区，还是离城市比较边远的郊区，我们现在提出来的问题，就是城市运营者应该具备什么样的能力，在这样一个新的时期，我们提出土地和城市之间的关系这样的主题的时候，其实在学术界或者是国际的不同国家发展过程当中，领先能力这个概念已经被提出来了。在领先能力上，其实具体的可以体现为它的判断能力，综合的使用能力，还有它的前瞻性，以及它的资源整合这几个方面的能力。

　　作为一个非常有社会责任感和使命感的城市建设者，我有一个问题想问一下任总。在这个新的一轮经济建设过程当中，您领导的华远地产在发展的方向和定位上有没有什么样的一些调整？我希望在座的来的嘉宾，也希望能够分享您的一些经验。

　　任志强：任何一个城市的发展商必须服从于政府的所有的安排。如果政府给你画了一条线，一条法律的边界，你想不服从也不可能。我觉得一个企业最主要是顺势而行，如果你能根据未来发展需要或者未来政策前提预见，也许你就可能没有这么多的麻烦。很多发展商在头疼建小户型的问题，这个可能是九部委文件出来以后，争议最多的。我没有觉得它是一个问题，我们在三元桥有一个项目，实际上全部批完了，110平米以下的小户型占了52%，没有九部委文件我也会这么做，你自己对市场的判断，全北京2005年网上已经公布的调查情况，就是年交易调查情况里，高档公寓里大概80平米以下的小户型占到24%，你们可以查一下2005年交易网，这个比例是指高档公寓。现在问题恰恰不是高档公寓里的小户型少了，而是低挡公寓里，越是普通低价位里户型越大，因为总价低，单价低，所以户型做大了，总价也低，高档公寓里是根据不同市场进行新的判断。这可能是一个企业能不能预先判断市场或者定位自己客户群的要求。

　　你硬要说新的条件就是这么一个条件，你可以退出，也可以不干，但是你要干必须得服从政府的要求。既然政府已经提出来了，你想不这么干没有人批你，你怎么办？比较难的就是可能原来已经出现的问题，在几年以前，七部委也出了同样的规划，当时是对发展商的随意修改规划，有明确一条发展商如果想修改原有规划，必须征得该地块已经使用人的同意。可能出了一个政策上的矛盾，假定我一期盖完了，已经入住了，二期修改，要征得原来人同意，如果原来那些人不同意，还不能改了。这样就有一些矛盾了，不管怎样，只要中央做了规定或者政府有相应措施，必须按照政府的政策去办。你怎样去利用已经有的文件，去证明你自己是符合规定和符合条例的。然后同时按照这样一个政府要求去实现自己想要达到的目标。我想任何投资者在任何条件下，都不然回去遵守政府的法律。我们可以对政府的法律或者说法规提出不同的看法和意见，但是不等于实际操作当中你可以不执行。比如袁教授举例说的，德国政府会限制说，我既使要绿色，要环保你也不能超标，超标政府也不同意，各国政府在解决节能环保上，给了相当优惠的政策，比如我们的小天鹅洗衣机，大家知道是耗电能力比较低的，节能的，所以在美国，美国能源部会给每一台补助一百美元，恰恰是认为他作为能源管理者认为我缺少能源的时候，我要用政府的补贴来鼓励大家用节能的设施。也许下一步我们政府就会出台类似的措施，如何来鼓励或者用税收的办法来调节鼓励大家盖低价位的房子，之所以低价位，也包括了政府的补贴。比如教授举的例子5马克的地，变成了2马克，类似这样的政策可能后头还有，比如国土部出了个例子，或者哪个部门出来一个例子，或者其他的七条、八条、九条。

　　从目前的情况来看，市场规则在已经确定的情况下，只有按照市场规则去调整你自己的运营节奏。我们都知道，羽毛球改了好几次规则，从多少分改成多少分，乒乓球也改了好多次，从11分改成21分，从21分又改回11分，是不是每个运动员只能拼命适应政策，而不去改变自己的规则呢？不能。尽管羽毛球协会，乒乓球协会对国际上定规则的组织提出自己不同的看法和意见，真正比赛的时候，得按照人家的要求去办，你说你罚五个球，你罚你的，你该发两球只能发两球，该11个球一局就只能11球一局，我们的排球还有我们其他的球也改了一些规则，只要你参加就必须得服从，你要不服从就别参加，否则永远打不了胜仗。谢谢！

　　主持人：下面我们有很多来自不同城市的房地产协会的领导，对这次国家出台的一些相关的政策，包括对我们各位来宾还有一些什么样希望分享的经验，大家有一些提问时间的安排？对节能环保材料的使用，对城市运营的这些概念的理解和今后回到城市以后的推动。有没有哪位？有问题和我们的嘉宾要交流的。

　　提问：我想提有关建筑这一块的在国家建设部提出的粘土问题，现在全国在禁用，有没有更好的新的产品来替代，这样在施工当中会有很多的问题。但是又没有新的产品来替代它。

　　袁镔：从我们国家目前土地资源紧缺情况来看，粘土砖的禁使用可能还不是一个短期的，可能是比较长期的政策，粘土砖不准用，的确在建设当中造成了一些暂时的问题。一个是我们国家建筑材料在生产当中，特别是新材料研制上跟不上趟，目前可以作为替代的，比如夹心混凝土，漆块，多孔混凝土漆块，各个地方也在发展一些新的产品。其中我要讲的比如像黄河，沿黄河地带，用黄河玉米烧的砖这个可以用的，因为黄河玉米每天要挖，挖出来你现在还没有办法用，这个在其他国家也是这样，在日本有一个琵琶湖，琵琶湖里挖出的玉米烧出来的瓷砖也是作为绿色材料来用，这种材料也是目前可以用的。

　　从长远发展来看，我们国家在建筑材料生产，特别是墙泥要做一些努力，资源很不一样，从东北到南方，每个地方资源条件不一样，品种太单一，会给很多地方带来很大困难，甚至造成长途的运输，建筑材料长途运输起来，交通就不得了，这个地方反而就不节能了，粘土技术，在有些地方，特别在我们国家黄土高原地区，因为黄土资源，土地改良改造结合起来，是不是也可以适当应用，这个我觉得在这种地方，我认为就这个地方特殊情况，可以考虑考虑。但是我们国家农村地方还在用粘土砖，如果全面都铺开，恐怕还是很困难的，城市来讲，我刚刚说的几种材料用的比较多。目前城市一些高层建筑用的是夹心的办法。

　　提问：我想问一下，因为现在有建筑的专家，还有任总也在这，因为昨天建设部有个人说90平米的套型建筑面积，已经有了一个官方的定位，但是昨天在有人解读的时候，说套型建筑面积，就是现在称的建筑面积，任总您对套型建筑面积怎么看的？其他的专家对这个怎么看的？

　　任志强：今天的报纸沈司长对此已经做了解释了。

　　提问：套型建筑面积是建筑面积，1999年我们国家可能有相应的规定，这个文件是九部委发的，建设部单独来解释这个概念是否合适？

　　任志强：这个得问建设部，房地产法上建设部是执行房地产法的两个重要部门之一，其中一个土地部门，一个是建筑部门。

　　提问：我想请教顾总，我知道您的公司产品在美国很成熟的产品。但是我不知道这些产品目前是不是还是直接的进口，这个成本比较高，有没有可能在国内生产，谢谢？

　　顾秾：谢谢！我们在中国过去12年之内，已经在8个地点建了11个工厂。目前我们主体材料都是在国内生产制造的。而且已经在国内市场，在我们所从事的产品领域都是占有最高的市场份额的。应该说我们的产品在市场上是处于一个高质量，价格相对比较高，但是这个高不是十分高，高的不离谱的，不是离谱的高。建筑节能的成本这一点，我们谈的建筑节能，实际上应该分为几个方面。

　　一个是建筑里面用到的像空调、照明，这些大的耗能性的设备；还有一个家庭用的家用电器这些耗能性的设施，还有一个建筑物本体是否有足够的隔热保温节能的效果。如果我们仅仅从企业的角度来看，有这三个方面。如果从新能源，可再生利用的能源的源头，怎么产生角度这是另外一个方面。我们公司所从事的建筑物本体的绝热保温这个角度去研究产品和系统。然后我们在国内推出的不单单是产品，而且是整个体系，包括整体的墙体的保温体系，包括了所有的辅配件一整套体系，包括技术的方案，包括屋面的体系地面的整个体系，我们已经从单单产品的经营上，走向了系统解决方案的供应商。

　　今天上午的聂会长的报告里有一个数据很好，作为建筑节能来讲，从我们原来传统的，建筑本体没有节能，到现在50%节能的要求，大多数地方的要求，或者有些发达地方都65%，北京、天津、上海都65%这样一个标准来实施，单位面积的投资的话，不会超过几百块钱，这是不可能的。单位面积，如果单位一平米下来，就是好的系统，常规的好的系统的话，也就是在一百块钱上下，再好也不会超过两百块钱，如果超过那个是不是有点太好了。我觉得不能说是浪费，往往一谈到节能，我们容易走向一个非常极端的，马上我们可能零能耗的建筑。我觉得这个研究是必要，但是未来的方向，作为实验的新的技术，新的方案是必要的。但是作为最广泛的市场能够接受的，或者哪怕说在国外发达国家市场，已经广泛使用的，还是一些比较常规的经济合理的方案，这有一些这样的方案。像我们这样的公司，或者其他的在业内的公司，研究提供的不是一下子走的那么远的东西，但是我们的研究中心，我们在中国有亚太科技技术中心，我们研究更新更好的东西，但是现在市场接受的东西，不应该是很贵的，但是大家也不要相信，我是这么看，太便宜的东西，太便宜的东西总归这里面市场没有免费的午餐，一般来说，建筑节能投资，应该在未来两到三年，甚至到五年的使用节能的费用里面能够把它收回来。如果太便宜，大多数可能可靠性还有问题，要考虑整个长生命周期的质量，谢谢！

　　主持人：我有一个问题问一下顾总，您的产品系统有没有品牌，品牌是什么，这个品牌有没有在某一个具体的项目上，有这个使用？

　　顾秾：谢谢！这个问题很细致。欧文斯科宁就是我们的品牌，公司的名字欧文斯科宁这个品牌，在国内我们所有的产品都在欧文斯科宁品牌下，我们的建筑面外墙保温系统，我们称为(会维)系统。还有一个连环甲系统，一个是湿作业的系统，一个是干作业的系统，各式各样的都有。在国内我们在过去的几年之内，我们已经在外墙保温上，已经用了500万平方里以上，超过几百个项目，在东北、华北、北京、天津一直到华东、华南都有，但是主体建筑节能在国内前些年主要在东北、华北发展比较快，近两年在华东地区发展比较快，在华南、华中这些西部地区都起来了，总体来说发展快的，做得多的还是北方。因为全世界也是这样，在美国也是北部，比较寒冷的地方，这一块走的快一些，政府的福利措施，美国各个州，不像我们国家一个国家一个政策，除了国家一个大的政策，各个州的政策还和国家有很多不一样，一般北部地区的州的措施发展得更快一些。我们公司在美国北部的一个州。

　　提问：我有一个问题想问任总，您提到三元桥的项目，您这个项目里，有没有考虑建筑节能方面的问题。如果有的话，大概这个建筑节能在您的成本里大概占多少？谢谢！

　　任志强：建筑节能相差很多，我们有好几个项目完全用地泵，完全不用城市热网，地热第一个得经过水利部门批准，得批准水资源利用。所以有的地区没有办法用水资源，因为缺水，我们在建筑里已经用了很多节能设施，比如冰系统，大概北京市一共有七个项目用，这个成本是很高很高的，政府用冰系统大概只补50万块钱。一平米相当于增加1400块，当然和项目大小有关系，如果用冰球和钢材管的价格也差了很多。我们的政策现在还没有能达到用最高级的设施，风鼓电差也很小，美国的风鼓电差差了12倍，我们的风鼓电差大概只差1到2倍，用风鼓电差来解决这个问题，可能得上个十几年的时间。所以初次投资会非常大。刚才美国公司说的外墙贴，我们已经使用了美国的外墙保温的东西，这个外墙保温的东西，是把外墙所有外包温，做成了瓷砖一样的东西，表面是瓷砖，但是实际上里面是保温材料。然后用干化的方式或者直接往上贴的方式，这种保温设施已经比国内先进多了，但是很明显是很贵的，他说不太贵，那是相对美国不太贵，实际上在中国还是很贵的，从净成本增加，仅仅用材料上的节能措施，光材料费用大概一平米增加180块钱，假定加上施工费用，可能要增加400到600块钱，这个比例并不是太低。比如你加一层玻璃，就会加很多钱，双重玻璃，三层玻璃这个平米数，可以从600块钱一平米到2400块钱一平米，差四倍，这四倍的差距看你怎么选择，我们最高级的用的可能是内呼吸幕墙和外呼吸幕墙。

　　外呼吸幕墙大概2400美金一平米，你愿意用就用，这是最高级的外墙保温，外墙空气交换节能环保的设施，不光是节能问题，还有环保问题，我们内呼吸幕墙大概也要将近1300多美元，我记不太清楚，反正也是很贵的，内呼吸幕墙从天上打下的空气，然后新鲜空气降到地面，然后从两层玻璃中间当风孔里抽进去，两层玻璃中间是一个巨大的风桶，室内脏空气从底下抽走以后，进行换气，既解决温度问题也解决协调问题，两缝中间的百叶窗，根据温度不同，百叶窗自己会转，完全恒温，这个东西更贵，不要以为节能设施就可以无条件无限制的去做，这是不可能的。教授特别举例的，特别是具有限定性标准的，一般的房子要求多少钱，只能做这么多的节能设施，给你规定，必须在这个造价以内，所以我们尽可能的希望更多的各种各样的节能设施，包括太阳能，但是我们没有得出一套完整的规律。

　　我们当时已经有五个这样的试点工程。这个可能用外呼吸幕墙，那个用内呼吸幕墙，还有地热，用保温材料或者是用其他方式，我想可能更多的国外保温节能环保措施进来以后，我们可能得用一圈才能得出一个结论，用哪个最经济最核算，现在应该说在不同项目中，采取不同的实验过程。高档项目用的贵一些，普通项目用的相对低一些，我们尽可能不让节能环保问题对房价影响太大，但是我们没有得出完全可靠的方式证明，哪个是最好的，或者我现在能马上告诉你，什么是最好的，不是简单的事，谢谢！

　　袁镔：我来补充说一点，绿色生态住宅发展过程中，从技术成本来讲，高技术高成本相比较而言，在我们国家目前发展阶段，我觉得多数商品住宅，还是应该采取普通技术，改良普通技术集成来解决这个问题。用普通技术来讲，成本代价比较低，技术可实施性比较强，风险比较小，有可能比如它的效果达不到高新技术那么高，比如刚才任总介绍的双重的可呼吸幕墙。我们国家上次跟远大他们谈的时候，他们说成本价最少在2600元一平米，普通的房子用不起，大部分用在办公楼比较多。如果我采取普通的，可能达不到60%、70%，但是我能达到30%、40%，但是我成本价可能一百多块钱就解决了，那肯定这个性价比相比较更高一些。但是要有条件，我觉得还是用好一些的，我们国家这么大，高新技术从引进到大批量应用，都有一个降价的过程，现在看是高新技术，若干年以后，可能就是老的技术，价格也就下来了，材料价格也下来了，我觉得目前要注重普通技术，我们现在研究的方向也是在这个。

　　提问：我想请问现在房地产各个地方都看得见那些铁的护栏，阳台栏杆，两三年就生锈，都是比较通常发生的问题，能不能推出一种20年不会生锈的，如果20年不会生锈就等于也是一种节能。可以节省6次到7次的返工，而且不会影响到住户，还有再投入方面，油漆等工艺这些成本。我们公司在十多年里不断奋斗和研发，也帮助香港迪斯尼乐园做的产品也是20年不会生锈，我觉得房地产用这些好的产品，同类的产品，就是20年不会生锈的，也可以免除以后的后患，一个定时炸弹，如果一旦生锈或者是时间长了，会断，会掉下来，引起安全的问题。谢谢！

　　蔡放：这位先生说他的栏杆的问题，使我想起另外一个问题，就是绿色生态节能是很重要的。实际上房屋的寿命，咱们中国现在大家都说中国的房屋十年，或者二十年，或者五十年就要拆掉，一个很重要的问题，就是结构，房屋的寿命，咱们现在国家的设计规划是50年，因为这个东西，建的多的房子混凝土，现在国家没有解决混凝土废料的很好的方式，如果有开发商关注这个问题，另外这里有一个结构优化的问题，怎样在保证安全前提下，要节省混凝土。另外前面有位先生也谈到的粘土砖，我觉得对于多层次的中低层的房子，只能用一些筋钢。高层的用混凝土，中国的特点是这样，并不是钢筋越多，混凝土越多，寿命就越长，这里面是有一些优化的。

　　主持人：谢谢蔡总！我们再给最后一个提问题的机会。那位女士。

　　提问：我想问一下任总，在刚才你说的在国外每个地方都发展地产方面都有不同的地方产业支持，支持他们的地产发展，但是在中国，看到每个地方发展地产产业，每个地方都是一模一样，要不就是没有地方产业支持房地产发展，你在这方面有什么建议呢？谢谢！

　　任志强：这和地产商没有什么关系，我们中国政府现在还是以政府主导的投资行为，政府还有很多地方没有准入准出，既然如此，地产商和它有什么关系，我们觉得非公经济36条到现在还没有执行完，36条完了以后可能还有72条，可能这些都打破了以后，才会由国民经济主导对其他行业的带动，从地产商来说，我们住宅产业化程度太低了，比如在美国，很多可以工业化生产，住宅化产业程度很高，自己就可以盖房子，随便找一些工人就可以盖了。他们的结构设计，单位设计都已经配好了，你买一个房屋结构，直接给你配好的，你来了就安装就可以了，我们住宅产业化，大概现在可能5%左右，大概5%左右，日本高的地方已经到了70%多，你们知道丰田汽车大量生产房屋吗？日本大概有一半的房子都是丰田汽车盖的，你们不知道，丰田汽车住房贡献是巨大的，因为大量的工业化生产，所以丰田汽车在和我们商量，怎样联合开发中国的房地产。整体推进就可以了，都是工业化生产的，那时候才能说房地产行业对其他行业产生的巨大作用和对经济的贡献，现在我们产业化这么低，更多的是靠盖猪圈的人盖房子，一定不可能有这么大的推动能力和影响力，这个可能有待一个长期发展过程，才有可能把中国的房地产真正变成一个名副其实的支柱产业。谢谢！

　　主持人：谢谢任总精彩的回答。应该说在土地可持续发展和城市可持续发展这样一个共同的主题下，特别是在一个大的宏观背景下，在经济全球化这样一个主题下，其实各个国家的城市为代表的，他们有一个极端不同点，就是他们要有自己的自然属性。我相信刚才那位女士也是提出这个问题，就是一定要有自己的差别竞争优势，城市之间的竞争最终取决于它的特色。每一个城市发展定位很重要。第一应该立足于自己自有的自然条件，自然资源，同时在城市主题的定位方面，和目标的选择方面，应该有自己的突出产业政策，节约土地使用和做好城市运营的设计。今天也非常感谢我们各位嘉宾在百忙之中抽出这样的时间，也非常感谢大家的光临，希望大家今后在不断的探讨土地和城市的可持续发展方面，有进一步的交流，谢谢大家！

　　主持人：谢谢！我觉得作为会议的组织者，最担心的就是说会议开到最后往往怕冷场。怕冷场的原因就是缺少人气，但是刚才我们看了一下，今天下午我们这场会，不但没有冷场，而且也不亚于上午的人气，另外下午我们有一些嘉宾和领导都因为有事回去了，但是下午的论坛做的非常精彩，而且人气也非常旺，而且也看到台下大家互动交流也是非常积极踊跃的，之所以这样，是因为我们这场论坛的主持人和参与的嘉宾，他们都是非常有知名度的，而且演讲的也是非常精彩的，所以让我们再次以热烈的掌声特别感谢这场论坛的嘉宾主持人，和我们参与的嘉宾。这次会议今天到此结束，在这里我代表我们的主办方，特别感谢大家积极热烈的支持，同时我们也希望我们两个万里行的活动，从今天开始也就正式启动了，也希望大家更加关注我们后一期的行动。最后预祝大家心情愉快、身体健康，回到各自岗位以后，继续努力。

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