广州未来区域规划： 南旅游北科技

　　南部的番禺、南沙等区将开发旅游资源，西部变身创意区，而东北部则主要打造生态“科技城”

　　编者按

　　日前，由广州市发改委编制完成的《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》（下称《规划》）实施。根据上述文件，广州将着力精心打造“广州服务”品牌，增强现代服务业对外辐射能力，明确现代服务业区域功能。

　　今后，广州将按各个区域的优势所在，中南西北东分区发展，以强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位。

　　番禺

　　依托亚运经济　主攻商贸旅游

　　根据《规划》，广州中心城区南部或番禺区北部将主攻商贸旅游。业内人士认为，依托较好的商贸基础及地铁、新火车站等重大基础设施，番禺区将再次迎来发展新机遇，区域价值进一步凸显。

　　现状

　　消费层次不高 旅游资源有待开发

　　信息时报记者上周在番禺的大北路、繁华路和东涌路看到，沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。据了解，以大北路、繁华路以及东涌路为目前市桥最繁华的商业区域，拥有日均30万的庞大人流，但目前仅有友谊中心、友谊大厦等为数不多的商城，娱乐设施也比较少，仅有世昌、番禺宾馆等酒店。

　　“目前华南板块和洛溪板块各个楼盘的商业配套基本是各自为政，所以很多居民依然选择回广州购物。”满堂红研究部主任肖文晓表示，而市桥作为番禺的老城区，虽然商业配套已发展成型，但档次不高，目前尚无地标性的商业建筑。

　　在旅游资源方面，番禺有山有水，自然资源相对丰富。中原地产项目总经理黄韬认为，番禺虽然有先天自然资源优势，但尚未充分合理利用，除长隆等为数不多的几个知名景点外，目前还很难在番禺找到一个能吸引国内外游人前来的景区，在这方面还有待进一步挖掘。

　　新定位

　　打造成都会级旅游、商贸新区

　　番禺区未来的新定位，有望以大型购物中心为主导业态，规划整合区内购物、旅游、批发、物流等多个功能组团和商业资源，逐步发展为商务集聚、配套完善、环境优美等都会级商贸中心，打造成为中心城区最重要的战略接替带和功能延伸区。

　　据了解，番禺为历代的通商口岸，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一。区内不仅有国家5A级旅游景区长隆旅游度假区，还有国家4A级旅游景区莲花山、宝墨园等，以及享有盛名的祈福新村、丽江花园、华南新城、碧桂园等时尚商住楼盘。此外，众所周知的2010年的亚运会，就在该区域举办。

　　目前，番禺区正推出广州新火车客运站商贸区、亚运美食城等五大商业项目，对外招商引资。其中，新客站商贸区强力打造综合商务区、商务居住区、商贸区和农业观光区等；亚运美食城通过满足亚运配套及发展旅游产业而打造；繁华路商圈集中打造商业中心等。

　　据了解，目前番禺区已着手兴建多个旅游景点。其中，从莲花山东部绵延至伶仃洋的3000多亩山地都将规划成番禺海洋生态旅游区，建成主题海洋公园；同时，番禺还将建设一个平原湿地河网绿化体系工程，在珠江河道大量种植红树林。按照“绿色亚运”行动计划，番禺将改造和新增绿地面积1188公顷，2010年城市绿化覆盖率有望提高到55%。

　　展望

　　亚运村有望大热 吸引观光旅游

　　在亚运会的带动下，市桥东即亚运板块有望成为番禺最受瞩目的板块。不少业内专家表示，不管是房地产还是商贸旅游，亚运板块都有望成为番禺区乃至广州最为热点的板块，也有望成为广州最有可能升值的板块。

　　据了解，番禺亚运板块有2010年较为核心的亚运村场馆。目前，番禺拟加宽南沙港快线、京珠高速路（番禺段）两条“城市绿化廊道”，计划在原有已建30米林带的基础上，往两边再扩展20～30米。同时，该区还将对包括京珠高速的化龙、石基，南沙港快线的七星岗、清河、鱼窝头、庙贝沙等在内的6大主要出入口立交岛进行绿化升级改造，形成通往2010年亚运城的“绿色通道”。

　　此外，广州将亚运新城区建一批现代购物中心、300亩左右的美食城，并改造提升“岭南酒吧街”，而规划中的番禺海洋生态旅游区也在亚运板块附近。交通方面，目前经过亚运板块的公交线路有1号、6B号、302号等多条线路，板块内还有番禺区客运站、地铁等。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前番禺的华南板块可用住宅用地已不多，亚运板块有望成为“第二个华南板块”，再创番禺房地产业的辉煌。

　　黄韬也表示，从发展前景来看，亚运板块的升值空间比较大，未来亚运村的楼价每平方米肯定会上万元。更有业内人士认为，亚运会过后，亚运场馆将有望像北京“鸟巢”一样，成为海内外旅游观光的景点，随着板块环境的进一步改善，亚运城板块会吸引大批人前去观光旅游。

　　信息时报记者 徐凤

　　广州服务业功能区发展规划

　　南部：

　　主攻商贸旅游

　　在广州中心城区南部或番禺区北部地区，依托便捷的交通、旺盛的人气、良好的商贸基础及地铁、快速路、新火车站等重大基础设施，以大型购物中心为主导业态，规划整合区内购物、旅游、会展、批发、物流等多个功能组团和商业资源，逐步发展为都会级商贸中心，成为中心城区最重要的战略接替带和功能延伸区。

　　西部：

　　变身创意区

　　广州西部城区，重点打造最具岭南风情的文化旅游精品（西关商业文化旅游区）以及广州创意产业园——“设计港”（周门地区）、“创意湾”（信义会馆）、“创意园”（合润园区）、“创意岛”（大坦沙岛）、文化星城（广东文化创意产业园）等主要节点，远期辐射至海珠区新港路创意经济带、洲头咀文化休闲旅游区等。

　　东北部：

　　生态“科技城”

　　东北部地区则将以天河软件园、广州科学城为核心，以五山高校科研密集区和石牌集聚区为后盾，建成绿色生态型“科技城”和广州未来智力、人才和创新资源最密集的区域。

　　此外，还有中央六大商务带：珠江新城金融商务区、琶洲国际会展商务区、环市东-东风路商务带、北京路国际商贸旅游区、白云新城高端商务区、沿江休闲商务带等。

　　东部：

　　生产服务业

　　重点布局与产业密集带相关的物流、批发、房地产、科技研发、创意设计、员工培训等生产服务业，努力形成以研发设计、现代批发、创意产业、工业物流为主要特色的生产性服务业功能区。

　　天河

　　高唐或成天河下一居住热点

　　随着6月10日珠江新城最后一块住宅用地D8-C3被越秀城建拍下，近年来天河区住宅供应最集中区域的珠江新城，未来发展格局已基本确定。作为新崛起的行政区，也是最受消费者追捧的置业热点区域的天河，急需寻找下一个居住热点板块。

　　而随着《天河软件园高唐新建区控制性详细规划》的出台，这“下一个居住热点”已经呼之欲出。

　　现状

　　土地卖少见少 急需新板块出现

　　经过20多年时间的开发，天河区目前已形成中山大道、体育中心、天河北、龙洞等多个居住板块。而这些区域大多已基本完成建设及土地出让，所开发的项目也大多完成销售。在现有产品和项目卖少见少的情况下，天河急需一个新的居住集中板块出现，以满足市场的需求。

　　然而，纵观目前天河的土地储备，已难以找到一个能集中居住又便利生活的板块，早期规划的广氮地块又因为种种原因而迟迟未能投入开发。然而，随着近期《天河软件园高唐新建区控制性详细规划》的出台，并为市场带来15.55公顷的居住用地储备，不少业内人士表示，天河区紧张的住房需求有望得到一定程度的缓解。

　　新定位

　　借力科技园 高唐建居住新区

　　按照规划内容，天河软件园高唐新区将定位为国家软件产业基地——天河软件园的核心区，是以通信信息服务产业、数字创意产业、软件外包服务产业、金融创新服务业、电子商务产业为主导的社区化生态型高新技术研发区。可以说，高唐新建区是国内目前最大的单体软件园区。按照规划，未来高唐新区将借力周边科技园、高校、奥体中心等组团的影响力联动发展，并计划与珠江新城实现“双圈互动”，企业总部在珠江新城，软件园提供产业、技术等基地支持。

　　根据规划，高唐新建区居住人口约为3.5万人，就业人口约为8.4万人。为解决园区内工作人员的居住需求，上述规划中对居住用地方面也做出了相应的计划，包括有17.52公顷的配套公寓用地，以及15.55公顷的二类居住用地，推出后将大大缓解目前天河土地供应紧张的局面。其中，最受业界关注的无疑是集中在科韵北路与云溪路交叉口西面及高唐大道与长兴路交叉口处的二类居住用地。

　　同时，按照新的规划，还将配套建设教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务等各类设施，这是与其他工业园、开发区最大的不同之处。

　　展望

　　配套有望完善 楼价或将再走高

　　目前，新规划的园区范围内，已建成中海康城、华悦山庄、帝景山庄等多个居住社区，同时还有华南御景园等少数楼盘处于开发销售阶段。

　　但遗憾的是，除各小区本身配套外，园区范围内在公交配套、医疗、教育等各项市政配套均存在一定的缺位情况。随着新规划的实施，社区内亦将建设生态式居住办公区，设置软件公寓、社区中心、高级会所、健身中心及大型超市等设施，并设置商务中心、星级酒店、购物中心、文化中心、影剧院、医院等大型公共设施，将有效弥补目前不足的情况。

　　而在房价方面，目前园区范围内的华南御景园价格在9000～10000元/平方米左右，而汇景新城近期推出的产品价格则在20000元/平方米以上，华悦山庄则在15000元/平方米左右。而在二手产品方面，中海康城的价格多在9000元/平方米左右。业内人士预测，未来这一园区内的房价仍有很大的升值潜力。

　　交通方面，此次规划共调整15条道路，主干道云溪路最迟将于明年春节前通车，届时从高唐新建区经云溪路、科韵路北延段到岗顶电脑城约10分钟车程，到珠江新城约15分钟。此外，4号线和6号线分别在东部和北部通过，并设柯木塱、高唐石和小新塘3个站。

　　信息时报记者 李东元

　　南沙

　　最后一块净土定位欧式小城

　　近日，广东省委常委、广州市委书记朱小丹到南沙区调研并主持召开座谈会，要求南沙建设成欧洲式的滨海新城。不少业内人士认为，自此南沙的定位更加清晰了，未来南沙就是一个适宜度假、休闲和生活的滨海城市，居住价值将进一步凸显。

　　现状

　　区域发展较慢 楼价尚处洼地

　　据经纬行统计的数据显示，今年1～5月，南沙区一手住宅销售均价每平方米3935元，可谓是广州十区中楼价最低的一个区域。

　　对此，资深房产专家韩世同认为，从区域发展来看，南沙区发展相对缓慢，几年前，南沙就在相关政府部门的引导下进入大力发展阶段，但投资等发展模式相对单一；与广州其他区域相比，目前仍处于较落后的阶段，这也是南沙楼价一直在“低位”徘徊的主要原因之一。“从长远来看，单靠政府的力量来发展南沙区还是不够的，要从全面出发。”

　　据了解，南沙区是在广州2005年区划调整后新建的行政区域，位于广州的东南部，处于珠江出海口虎门水道西岸，周边70公里范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等五大国际机场。“目前南沙区人口相对比较少，整体人口素质还比较低，多以文化素质、收入相对较低的产业人口为主，无法支撑南沙区的整体楼市。”黎文江表示。

　　徐威则认为，南沙区在自然生态资源方面有很大的优势，目前楼价虽处洼地，但3～5年后，南沙区的一手住宅均价每平方米有望升至6000～7000元。

　　新定位

　　建设成欧洲式的滨海新城

　　上周，省委常委、广州市委书记朱小丹调研南沙时，要求南沙建设成欧洲式的滨海新城，并指出南沙不能简单复制广州老城区，而要打造环境优美、生活便利的现代化新城，要向欧洲的中小城市学习，建出国际化水平。

　　朱小丹表示，新城前后两座青山将打造成为“南沙的白云山”，未来的南沙将呈现“一边是高端制造区，一边是生态保护区”的格局，在吸引外资的同时，不断提升准入资格，但环境门槛绝不能放低。

　　据记者搜集的资料显示，南沙位于珠三角中心地带，拥有广东惟一的面积超过1万亩的湿地保护区。在规划中的中科炼化一体化项目建设地南端，就有一个已建成的大型湿地公园，上千亩的芦苇及红树林在此繁衍生长，南沙可谓是“广东的最后一块净土”。

　　长期从事空气研究的专家认为，南沙位于珠江口东部，恰是珠江四大支干流潮汐带上较中心的位置。受风向作用，这一地区内聚集的污染空气很可能向深圳、香港及珠海、中山、澳门方向扩散。如果大型石化项目在此落户，将更是雪上加霜。

　　南沙境界营销部经理徐威认为，中国－科威特合资炼油化工一体化项目另觅去处，对南沙的生态环境无疑是一大利好，随着政府发出的“南沙将建成为适宜人居的滨海城市”信号，南沙的定位也更加清晰，未来的南沙就是一个适宜度假、休闲和生活的滨海城市，这让我们更加看好南沙的前景。

　　展望

　　人口有望增至50万 旅游潜力巨大

　　中原地产项目总经理黄韬认为，随着南沙区产业经济的发展，10年后南沙区的人口有望增加到50万～60万，居住价值将进一步凸显。

　　根据《规划》，南沙将以高科技含量、高附加值、低能耗、低污染的产业群为核心，建立可持续性特征的新型产业体系。在建设现代产业体系工程项目方面，南沙区将建广州中国科学院工业技术研究院、南沙保税港区、南沙开去区服务外包集聚示范区、广州南沙休闲度假旅游基地、南沙科技创新基地等多个项目。

　　黎文江表示，南沙区产业升级，不仅会带来较多的产业人口，还将会带来一大批高学历、高科技人才，这部分人收入相对较高，随之带来的是高档写字楼、消费场所等相对增加。此外，南沙区的滨海城市的定位，更将会带来批量的游客，南沙旅游地产的发展前景也不容小觑。

　　据了解，目前，南沙区拥有广州最先进的城市污水综合处理项目，广州最大的亲水公园已落户南沙，这里的游艇码头可通往珠三角各地，一座座星级酒店、度假村相继建成营业。不少业内人士认为，昔日的边陲小镇离令人向往的滨海新城已不远了。

　　信息时报记者 徐凤